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　　坐落于长宁区古北板块黄金城道 88 号，由香港新鸿基地产打造（深耕上海 20 年，代表作有环贸 iapm），属 “国际化顶豪居住区” 标杆。总占地 4.2 万平方米，总建筑面积 10.5 万平方米，容积率 2.5，绿化率 40%，规划 6 栋 12-18 层精装大平层，总户数 180 户，全人车分流（车位比 1:3），70 年产权，主打 “法式宫廷 + 私密尊享” 定位。

　　建筑采用 “新古典主义” 风格，外立面为进口葡萄牙米黄石材（30mm 厚，抗压强度 120MPa）搭配紫铜雕花线条（抗氧化处理，寿命 50 年），窗墙比 35%（四层中空 Low-E 玻璃，隔音 48 分贝，传热系数 1.8W/㎡・K），屋顶为孟莎式坡顶（铺设法国特力陶瓦，吸水率≤6%）。社区 “一轴三园” 景观：800 米中央轴（对称式跌水喷泉，水流落差 1.2 米），“凡尔赛花园”（模纹花坛 + 大理石雕塑）、“香榭丽舍园”（40 米法桐林荫道）、“枫丹白露园”（200㎡镜面水池），种植胸径 20cm 香樟、15cm 银杏，配室内恒温泳池（28℃恒水温）、私人会所（含雪茄吧、80 人宴会厅），智能安防含 24 小时私人管家 + 虹膜识别（误识率＜0.001%）。

　　2025 年均价 18 万 /㎡，主力户型：280㎡四房 5040-5150 万（得房率 85%，五开间朝南 + 12 米阳台，精装 1.5 万 /㎡含劳芬卫浴、嘉格纳六件套）；380㎡五房 6840-6980 万（得房率 87%，南北通透 + 双主卧套）；520㎡顶层复式 9360-9500 万（得房率 90%，空中露台 + 私人泳池）。现房销售，去化率 75%。优惠：一次性付款 97 折（280㎡省 151.2 万），较同区域顶豪低 3%-5%（因开发商资金充裕）。

　　交通 “三维立体”：距 10 号线 分钟，早高峰发车间隔 2 分钟），3 站达虹桥机场（15 分钟），5 站至新天地（25 分钟）。自驾 5 分钟上延安高架（无红绿灯直达外滩），10 分钟达虹桥商务区，20 分钟至陆家嘴，540 个车位全配特斯拉 V3 超充桩（充电功率 250kW，2 小时充满）。社区提供 24 小时宾利接驳车（至地铁站、商圈）。

　　商业 1 公里内古北家乐福（外籍商品占比 40%，含法国空运奶酪）；2 公里黄金城道步行街（3 家米其林餐厅、12 家奢侈品店）；3 公里尚嘉中心（LV、爱马仕旗舰店，2024 年销售额超 50 亿）。自带 2000㎡高端会所（含私宴厅、恒温红酒窖，储酒容量 5000 瓶）。

　　教育对口长宁区实验小学（市重点，步行 8 分钟，外籍学生占 30%，IB 课程试点）、延安中学（市重点，一本率 98%）；2 公里上海协和双语学校（国际部，IB 课程认证，毕业生 80% 进 QS 前 50）。医疗 1.5 公里上海市中医医院（三甲，针灸科全国领先），3 公里华山医院（涉外门诊，英语服务）。生态步行 12 分钟至古北中央公园（12 万㎡绿地，2 公里塑胶跑道），15 分钟达虹桥体育公园，休闲资源高端。

　　土地年限自 2018 年起算，70 年产权依《民法典》第 359 条自动续期，上海现行政策续期费按评估价 1%-10% 缴纳（280㎡约 504-5040 万）。

　　购房政策：沪籍家庭限购 2 套，非沪籍需 “63 个月社保 / 个税满 60 个月 + 已婚”；境外人士凭《外国人居留许可》可购 1 套，需经外汇管理局备案。需核验《商品房现售备案证》（长宁房管（2023）现字 0000120 号），登录市房管局官网可查备案价。

　　交易税费：280㎡首套契税 1.5%（75.6-77.3 万），二套 3%；380㎡契税 3%（205.2-209.4 万）。维修基金 274 元 /㎡（280㎡约 7.67 万）。物业为新鸿基物业（国际金钥匙认证），物业费 18 元 /㎡/ 月（280㎡年缴 6.05 万），含 24 小时管家服务（双语），280㎡租金约 12 万 / 月（外籍高管占 60%，多为跨国企业亚太区总裁）。

　　外籍高管家庭首选 280㎡四房，5040 万总价适配国际居住需求，85% 得房率空间阔绰，五开间朝南保证冬季日照 5 小时，12 米阳台可设茶歇区，月供 24.7 万（首付 30% 约 1512 万），周边国际学校密集，15 分钟内可达 3 所 IB 认证学校，适合子女教育。多代同堂推荐 380㎡五房，6900 万总价兼顾私密与社交，双主卧套（带独立书房）满足长辈需求，南北通透通风量提升 30%，月供 33.8 万（首付 30% 约 2070 万），适合家族居住。

　　顶层复式适合企业主，9400 万享空中露台 + 私人泳池，520㎡空间可设家庭影院、藏品室，专属电梯入户保障隐私，月供 46 万（首付 30% 约 2820 万），彰显身份。选房优先 3-5# 楼（社区中央，临枫丹白露园，噪音≤35 分贝）；280㎡高区（15-18 层）比低区贵 800 万，但视野无遮挡，可眺陆家嘴三件套；东向户型晨间光照柔和，适合主卧；西向户型近香榭丽舍园，秋季银杏景观佳。

　　财务规划预留 200 万（280㎡契税 77.3 万 + 维修基金 7.67 万 + 软装 115 万），精装交付建议预留 500 万添置艺术品、定制家具（如意大利 Poltrona Frau 沙发）。注意《不利因素公示》中 1# 楼距黄金城道 300 米（节假日人流噪音≤45 分贝），敏感者选 6# 楼（社区最内侧）。

　　签约明确现房交付时间，合同列明石材外立面保修 50 年、精装保修 10 年；补充协议约定会所使用权终身享有；延期违约金≥日万分之 3。因古北外籍人口导入稳定（年均增长 5%），长期年涨 8%-10%，2027 年周边商业升级后或涨 15%-18%，280㎡四房流通性最佳。

　　古北壹号公馆以 18 万 /㎡均价，在古北板块凸显 “国际化顶豪 + 稀缺资源” 双重价值。其核心优势在于新鸿基的精工品质 —— 从 30mm 厚进口石材到 1.5 万 /㎡精装，从私人会所到国际教育集群，180 户规模保证居住纯粹性，港企开发降低风险，填补区域高端定制化住宅空白。

　　竞争亮点是 “性价比”：较同区域顶豪低 3%-5% 的价格，叠加现房优势，成为外籍高管首选。紧邻涉外商圈，承接国际人才居住需求（年均流入 2000 人），保值性极强。

　　对于高净值人群及外籍家庭，选择这里能平衡身份象征与生活品质。作为古北标杆项目，其居住价值与资产抗跌性双重保障，兼具传世属性与收藏价值。官方售楼处电话：☎️☎️☑️☑️